大发地产中报解读:财务结构持续优化,持续释放增长潜力

2019-09-04来源:admin围观:17次

伴随着长三角区域一体化发展上升为国家战略层面,深耕长三角多年,在长三角拥有优质土储的大发地产,迎来了一波增长机遇期。财报显示,2019年大发地产延续增长态势,实现规模和盈利的同步提升。数据显示,2019年上半年,合约销售额达71.11亿元,较2018年同期增长41%;总合同销售建筑面积约58.92万平方米,同比增加133%。其中2019年上半年首开项目平均去化率超80%,大发地产的盈利能力稳健提升,净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元;净利润率由同期的0.3%增长至8.2%;毛利9.61亿元,同比增长228%;营收同比增加303%至39.74亿元;首次派发中期股息8.5港仙,派息率20%。   业绩持续稳定增长的背后,是大发地产紧跟国家区域发展战略布局的同时,财务结构优化持续释放增长期潜力的成果。   财务结构持续优化,稳步释放企业增长潜力   大发地产在以“大财务”体系为内核,以大运营管理体系为骨架,以标准化管理为脉络的整体财务架构下,严控财务风险,持续优化债务结构。截至2019年6月30日,大发地产长期借贷占借贷比例为60%,总负债与总资产比为0.83。   目前,公司现金流充裕,足以覆盖短期债务,其次,公司营收与利润双核心的稳定持续增长也是债务偿还的保障。中报数据显示,截止6月底,公司收益大幅增长302.6%至39.74亿元,毛利润9.61亿元,为企业债务的偿还提供了有力支撑。   进入2019年以来,行业整体下行压力加大,在政策趋稳,行业趋稳的环境下,房产企业的发展也以稳为主基调。报告期内,大发采取“稳财务、降杠杆”的策略,在面临行业压力的同时实现“稳增态势”,随着财务结构不断优化,企业增长潜力也同步释放,最终实现“逆势增长”。   在融资方面,通过多元化的融资渠道,大发进一步优化债务结构,稳步释放企业增长潜力。总体来看,大发地产的债务结构整体呈现“降杠杆、稳节奏”的趋势。目前,公司债务情况良好,处行业优秀水平。   负债率低其实是响应国家号召,为不发生系统性金融风险,近年来中央、国务院以及地产陆续出台降杠杆的指导文件,重点做好“三去一降一补”工作的决策部署,就是要通过银行信贷杠杆化降低,收缩流入房地产的资金,各个地方政府针对房地产行业也陆续出台了“限购、限贷、限售和限价”等一系列措施。大发地产负债率低符合国家房地产调控理念等等,符合求「稳」房地产政策的主基调。   大发地产通过以财务经营为导向的管理路线,加强对现金流和利润率等关键要素的管理,实现快速高效运营,提高资金利用效率,抵抗经营风险,促进企业高质量的均衡增长。   区域深耕+重点布局,充分分享区域发展红利   大发地产深耕长三角,布局国家黄金城市群,明确了“1+5+X”战略体系:“1+5”指继续渗透长三角核心区域,战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽,“X”指黄金扩张机遇,积极寻找北京(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、福州(楼盘)等城市的发展机会。   在国家区域发展战略下,大发地产深耕国内重点经济带,充分分享区域经济发展的红利,并通过对国内重点一、二线城市的战略布局,未来将形成全面覆盖长三角经济带、中原经济带,长江中下游经济带以及东部、东南等经济发展重点区域的总体战略格局。   2019年上半年,大发地产土地储备持续增长,新增土地13幅,新增土地储备128万平方米。在拿地成本上,总土地成本约人民币6908.3百万元,较低的拿地成本为公司提供了足够的利润空间,为企业的后续增长打下基础。截止报告期末,集团联营公司拥有土储建面约432万平方米,足以满足公司未来三年的增长需求。   大发地产2019年上半年的新增土储呈现“强聚焦”的特点,80%聚焦在新一线及二线城市。大发地产秉承审慎的投资原则,每拿一块地,都经过严格的测算和层层论证。截至2019年6月30日,大发地产总土储平均土地成本约3500元/平方米,总土地储备432万平方米。   在“房住不炒”的大背景下,长期来看土地价格必将趋于平稳,然优质地块的稀缺性并未降低,优质的土地资源仍是硬通货,大发地产深耕长三角经济地带,无疑是优质土地集中区。   土地资源是房地产开发企业重要的发展资源,其总量、结构、成本等因素关乎企业未来销售去化能力、盈利水平等,优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力之一,大发地产80%土地储备聚焦在新一线及二线城市,在房住不炒的大背景下,这些优质土地资源为大发地产再上一个新台阶奠定了基础。   手里有粮,心中不慌:融资渠道分散多元,大后方稳如磐石   对于房地产企业而言现金流极为重要,整个金融最核心的一道风控是对股,无论资产多高的企业,只要一个月的银行贷款还不起资金链就会全断,因此地产企业解决资本端的问题变的尤为急迫。   房地产的一端是房子,另一端就是资本,未来房地产企业拼的是融资能力。对房企而言,在3-5年的项目完成周期中,如果宏观政策发生变化,资金实力直接决定企业的生存。资金实力包括两个方面,一个是资金的量,一个是资金的“价”,即谁能拿得到时间足够长、成本足够低的资金。   大发地产与招商银行(600036)、中国民生银行(600016)、工商银行(601398)等60多家大中型银行及金融机构保持着良好的关系,积极与银行协商安排再融资计划,以维持高续约率,与银行等金融企业处理好借贷关系,一方面锻造了现金流能力,另一方面解决了企业扩张、拿地的后顾之忧,正所谓,手里有粮,心中不慌。   大发地产融资渠道多元化,分散了资金风险,报告显示,大发地产于2019年4月、7月共计发行3亿美元票据,为公司提供了充足的资金储备。通过再境内外资本市场筹集资金,大发地产积极地调整债务结构,信托贷款金额与占比有序下降。2019年6月,穆迪给予大发地产「B2」稳定评级和标普「B」稳定评级。   对大发地产来说实现企业稳定持续增长的核心秘诀在于:一方面,顺应国家战略宏伟蓝图重点部署、合理规划土储,重点布局国内一二线城市;另一方面,通过多元化融资渠道以及稳健的财务优化逐步释放企业增长潜力,以稳增为核心的发展思路下,大发地产最终实现“逆势增长”。   未来,大发地产也将积极拥抱新的行业起点,顺应时代发展潮流,在紧跟国家区域发展战略的方向下,用新思路、新思维引领行业企业实现健康、稳态、持续增长。